Panduan Syarat Over Kredit Rumah Terbaru (Resmi via Bank 2025)

Over kredit rumah adalah salah satu skema jual beli properti yang cukup populer di Indonesia. Bagi penjual, ini adalah cara untuk menjual properti yang cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)-nya belum lunas. Bagi pembeli, ini bisa menjadi kesempatan untuk mendapatkan rumah dengan harga yang potensial lebih miring dan proses yang bisa jadi lebih cepat. Namun, di balik kemudahannya, proses ini memiliki ranjau hukum jika tidak dilakukan dengan benar.

Pada Oktober 2025, di tengah dinamika suku bunga, memahami syarat over kredit rumah yang aman dan legal menjadi sebuah keharusan. Banyak yang tergiur dengan proses "di bawah tangan" yang simpel, namun tidak menyadari risiko besar di baliknya. Panduan ini akan membedah tuntas dua metode over kredit yang resmi dan aman melalui bank, beserta syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli.

Waspada! Hindari Over Kredit "Di Bawah Tangan"

Sebelum kita membahas cara yang benar, penting untuk memahami metode yang salah dan sangat berisiko. Over kredit "di bawah tangan" adalah transaksi yang hanya melibatkan penjual dan pembeli, tanpa memberitahu pihak bank. Prosesnya hanya didasari oleh kwitansi atau surat perjanjian sederhana di atas materai, lalu pembeli melanjutkan cicilan atas nama penjual.

JANGAN LAKUKAN METODE INI! Risikonya sangat besar:

• Bagi Penjual: Nama Anda masih tercatat sebagai debitur di bank. Jika pembeli macet membayar cicilan, maka skor kredit (SLIK OJK) Andalah yang akan hancur. Anda juga bisa dituntut oleh bank.

• Bagi Pembeli: Anda tidak memiliki hak hukum atas rumah tersebut. Sertifikat asli rumah masih dipegang oleh bank atas nama penjual. Jika penjual meninggal dunia atau berniat buruk, Anda bisa kehilangan rumah dan semua uang yang telah Anda bayarkan.

Satu-satunya cara yang aman adalah dengan melibatkan bank secara resmi.

Metode Resmi #1: Over Kredit Melalui Bank yang Sama

Ini adalah proses "take over" yang sesungguhnya. Pembeli akan melanjutkan sisa KPR penjual dengan menjadi debitur baru di bank yang sama.

Konsep:

Pembeli pada dasarnya mengajukan KPR baru ke bank tersebut untuk membeli rumah dari penjual. Sebagian dari nilai KPR baru ini akan digunakan untuk menutupi sisa utang penjual, dan sisanya (jika ada) menjadi hak penjual.

Checklist Syarat Over Kredit Rumah untuk Penjual:

Anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen terkait properti dan KPR Anda:

• ☑ Fotokopi KTP & Kartu Keluarga (KK).

• ☑ Fotokopi Buku Nikah (jika sudah menikah).

• ☑ Fotokopi Perjanjian Kredit (PK) awal dengan bank.

• ☑ Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau HGB.

• ☑ Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

• ☑ Fotokopi bukti pembayaran PBB terakhir.

• ☑ Buku tabungan asli dari rekening debit KPR.

Checklist Syarat untuk Pembeli:

Anda akan diperlakukan seperti nasabah KPR baru. Siapkan dokumen-dokumen berikut:

• ☑ Fotokopi KTP, KK, NPWP, dan Buku Nikah (jika ada).

• ☑ Pas foto terbaru.

• ☑ Slip gaji atau surat keterangan penghasilan (untuk karyawan).

• ☑ Surat Keterangan Usaha (SKU) atau laporan keuangan (untuk wiraswasta).

• ☑ Rekening koran tabungan selama 3-6 bulan terakhir.

Penting: Pembeli akan melalui proses analisis kredit yang sama seperti pengajuan KPR biasa, termasuk pengecekan riwayat kredit di SLIK OJK (dulu BI Checking).

Langkah-langkah Proses:

1. Penjual dan Pembeli datang bersama ke bank tempat KPR berjalan.

2. Pembeli mengisi formulir pengajuan KPR sebagai debitur baru.

3. Bank akan melakukan proses appraisal (penilaian ulang) terhadap properti dan analisis kelayakan kredit pembeli.

4. Jika pengajuan disetujui, bank akan mengeluarkan Surat Penegasan Kredit (SPK).

5. Penjual, pembeli, dan perwakilan bank akan melakukan akad kredit dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris yang ditunjuk.

6. Pada momen inilah pembeli membayar "uang ganti" (seharga total DP dan cicilan yang telah dibayarkan penjual) kepada penjual.

Metode Resmi #2: Jual Beli dengan Pelunasan KPR

Metode ini lebih sederhana, namun biasanya dipilih jika pembeli membayar secara tunai (cash) atau ingin menggunakan KPR dari bank lain yang menawarkan bunga lebih baik.

Konsep:

Transaksi ini pada dasarnya adalah jual beli biasa. Pembeli membayar harga rumah yang disepakati, dan sebagian dari uang tersebut langsung digunakan untuk melunasi sisa KPR penjual di bank.

Langkah-langkah Proses:

1. Penjual meminta Surat Keterangan Sisa Utang resmi dari bank.

2. Penjual dan Pembeli membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris, yang menyatakan bahwa sebagian dana pembelian akan digunakan untuk pelunasan KPR.

3. Saat hari transaksi, pembeli (atau bank baru pembeli) mentransfer dana pelunasan langsung ke rekening KPR penjual.

4. Setelah bank menerima pelunasan, mereka akan mengeluarkan Surat Roya (bukti bahwa agunan telah bebas dari utang) dan menyerahkan dokumen asli (SHM, IMB) kepada penjual/notaris.

5. Dengan dokumen asli di tangan, proses penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dapat dilanjutkan hingga selesai.

Simulasi Biaya-biaya yang Muncul

Dalam proses over kredit, akan ada beberapa biaya yang perlu disiapkan:

• Untuk Penjual: Potensi biaya penalti untuk pelunasan dipercepat (biasanya 1-3% dari sisa utang pokok, tergantung kebijakan bank), PPh (Pajak Penjual).

• Untuk Pembeli: Biaya KPR baru (provisi, administrasi, appraisal), biaya notaris (AJB, Balik Nama, SKMHT, dll.), dan BPHTB (Pajak Pembeli).

Kesimpulan: Keamanan Hukum Adalah Segalanya

Meskipun prosesnya memerlukan lebih banyak dokumen dan waktu, melakukan over kredit secara resmi melalui bank adalah satu-satunya jalan yang aman. Memahami syarat over kredit rumah dan mengikuti prosedur yang benar akan melindungi kedua belah pihak dari potensi masalah hukum di kemudian hari. Ingat, dalam transaksi properti, kepastian dan keamanan hukum jauh lebih berharga daripada kemudahan sesaat yang ditawarkan oleh proses "di bawah tangan".

Butuh Bantuan untuk Proses Jual Beli Rumah Anda?

Proses over kredit bisa terasa rumit. Bekerja sama dengan agen properti profesional dapat menyederhanakan proses dan memastikan transaksi Anda berjalan lancar dan aman. Temukan agen terpercaya atau jelajahi ribuan listing properti lainnya di sini.

Lihat Properti DijualBaca Artikel Lainnya